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2019年无锡市区房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2020-01-19
一.2019年无锡房地产政策相关要闻回顾
 
1.公积金政策接连调整
 
4月4日,无锡公积金官方微信发布《关于完善住房公积金若干管理规定的通知》,无锡市行政区域以外城市缴存住房公积金的职工,夫妻双方有一方为无锡市户籍,在无锡市购买自住住房时,持缴存地公积金管理中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》,可向无锡市住房公积金管理中心申请办理住房公积金贷款。
 
10月1日起,无锡执行住房公积金新政,将个人公积金贷款最高贷款额度从此前的50万元降至30万元;借款人及配偶均符合贷款条件的,最高贷款额度由80万元降至60万元。
 
2.无锡全面执行LPR房贷新政
 
10月8日起无锡各大银行实行新的LPR利率新政。新政后,首套贷款利率5.9%,二套6.15%是市场主流,和此前比较略有上涨,但是涨幅不大。此外各大主流银行首套首贷的首付比例已重回四成,且多家银行暂停办理组合贷和公积金贷款。
 
3.全面优化人才引进相关手续
 
(一)取消应届高校毕业生就业协议审核手续;(二)取消毕业生就业报到相关手续;(三)简化毕业生档案接收手续;(四)简化毕业生落户手续;(五)简化高效毕业生异地就业手续。同时简化户口转入手续:本科以上学历缴纳社会保险的、有大专学历或初级专业技术职称连续缴纳社保满3个月、中专学历需连续缴纳6个月社保,即可申请落户。
 
4.发布新建商品住房销售价格备案实施细则
 
8月19日,无锡市发展改革委、无锡市自然资源规划局、无锡市住房城乡建设局、无锡市市场监督管理局联合发布了关于印发《新建商品住房销售价格备案实施细则》(下简称《细则》)的通知,从备案程序、成本审核、价格管理等多方面规范商品住房销售行为,引导市场房价走向合理,从而促进房地产市场健康可持续发展。具体调控要点为:已实施价格备案的项目不得调高备案价格;全面实施商品住房销售“一价清”制度;开发企业应严格执行商品住房“一房一价”。
 
二.2019年无锡一级土地市场分析
 
(一).2019年无锡土地市场数据概况
 
1.同比分析——成交金额创近年新高,量价同涨
 
据土拍大数据统计,2019年无锡市经营性建设用地总成交面积283.77万㎡,同比上涨20.2%;总成交金额476.54亿元,同比上涨36.6%;成交土地58宗,同比上涨13.7%。
 
 
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纵观近5年成交数据,2017年土地成交面积最高,达305.3万㎡,2019年成交金额最高,达476.54亿元,从成交宗数来看,近五年一直呈现上扬态势,尤其今年,土地出让宗数最多,达58宗。
 
2.季度成交分析——供需均衡 二、四季度为成交高峰期
 
2019年度无锡市区供应土地面积为292.44万㎡,成交总面积283.76万㎡(其中二季度、三季度分别有28.15万㎡和5.95万㎡涉宅用地因规划问题终止出让)。整体来看,供需尚算均衡。
 
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从各季度土地成交情况来看,整体呈现M型形式。一季度,受到春节的影响,成交金额最少,达46.87亿元;二季度、四季度在整年中为成交高峰期,成交金额均突破150亿元,分别达166.89亿元、181.26亿元;三季度成交金额81.52亿元,仅为四季度的44.75%,一方面受供应影响,另一方面受房企融资环境收紧的影响,企业的拿地态度转向审慎。
 
3.用地性质分析——纯住宅用地成交火爆,成交面积、金额遥遥领先
 
数据图表显示,2019年无锡市纯住宅用地成交20宗,出让面积145.54万㎡,商住混合用地成交14宗,出让面积91.11万㎡,商服用地成交24宗,成交面积47.12万㎡。
 
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从土地出让金来看,纯住宅用地及商住用地成交总额达458.75亿元,占比高达96.3%。住宅类土地需求旺盛,商服类用地多以底价成交,市场需求低迷,与住宅类土地相比成两极分化趋势。其中楼面地价最高的两宗分别为梁溪区的北中路加油站地块及梁清名路南侧商业、旅游服务设施用地地块,清名路南侧地块未来将斥巨资打造成古运河旅游度假区的配套项目。
 
4.涉宅用地成交分析——楼面均价同比上涨26.1%
 
大数据统计,2019年度涉宅地块共成交34宗,总面积为236.65万㎡,总成交金额为458.76亿元,平均楼面价为10461元/㎡,亩均价为1292万元/亩。
 
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对比2018年数据来看,今年涉宅地块成交面积、成交金额均有所上涨,涨幅分别为24.8%和37.5%;平均楼面价同比上涨26.1%;亩均价同比上涨10.6%。
 
5.区域成交——经开区揽金146.5亿元居榜首,新吴区出让地块数量最多
 
从成交宗数来看,新吴区对无锡土地市场的发展功不可没,成交面积和成交宗数独占鳌头,共计成交11宗宅地,占比33%,出让面积达70.3万方,且多宗土地楼面价格均创区域历史纪录;惠山区土地市场表现亦可圈可点,成交宗数位居第二,成交金额达64.65亿元;锡山区和经开区并列第三,均成交5宗;梁溪区受供应影响,仅成交3宗。
 
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从各区涉宅地块楼面均价来看,经开区楼面价最高为14698元/㎡,5宗成交地块楼面价均达到了万元以上。梁溪区位居第二,楼面均价也突破万元大关。滨湖区、惠山区、锡山区、新吴区楼面均价也达到8000元/㎡以上。
 
(二).2019年房企在锡拿地表现情况
 
1.品牌房企拿地情况
 
据数据统计,2019年度,共有京投、融创、华润、碧桂园、新力、朗诗、红星、华广、栖霞、华侨城、绿城、金融街、路劲、大发等24家房企拿地补仓,其中德信、江苏金领、甘肃建总、新南山、金融街、大发6家房企首次进驻。
 
京投以37.64万㎡用地面积、85亿元总金额获得2019年品牌房企无锡拿地排名“双料”冠军。融创以23.47万㎡用地面积、59.6亿元总金额次之。
 
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2.房企报名超10家以上地块数据
 
在全市成交的34宗住宅地块中,有2宗地块参拍房企超过10家以上。其中利源汽车城西侧地块,房企报名数量最多,高达31家,最终被融创收入囊中。
 
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(三).2019年无锡市土地市场综述分析
 
2019年度经营性建设用地供应超额完成
 
根据《无锡市区2019年度国有建设用地供应计划》,我市市区2019年土地供应总量1748公顷,包含商服用地50公顷,住宅用地250公顷(其中商品住宅六区计划供应180公顷)。
土拍大数据统计,今年无锡土地市场供应经营性建设用地为292.43公顷(含商品住宅和商服用地),按照2019年供应商服用地和住宅用地230公顷来看,今年无锡市区供应用地计划超额完成27.14%。
 
头部房企积极布局  联合拿地成常态
 
当前市场格局下,地价仍有一定下探空间。头部房企深知加速扩大品牌影响力,抢占市场份额,未来才可在房地产占据一席之地。2019年出让的58宗经营性土地中,其中有31宗土地都被融创、华润、绿城、美的等大品牌房企收入囊中,无锡本土开发商正逐渐消失,仅有1宗惠山洛社新城地块由本土房企华广竞得。不难看出,随着土地价值的不断上涨,对拿地房企的资金和综合实力要求越来越高,房地产行业正进入“优胜劣汰”的“大洗牌”。
 
值得注意的是,今年合作拿地的项目也不在少数。如滨湖区许舍地块(新力联合朗诗)、洛社新城16号B地块(红星联合华广)、采煤东地块(融创联合益民投资)、张村三号地块(美的联合产城实业)等等。在目前的房地产市场上,仅依靠招拍挂获得土地资源对房企而言成本太高了,合作开发不仅可以实现合作双方的优势互补,还可以降低公司的运营风险,缓解资金压力,优化资源配置。未来,相信在新常态之下,房企间的合作还将更多,并且越来越多样化。
 
六区地价均破万 39宗万元地创新高
 
2019年堪称无锡万元地“高产年”。上半年诞生了8宗万元地块,其中楼面价最高的为融创新四院北侧地块,价格为18022元/㎡,下半年又有10宗万元地块产生,今年共诞生18宗万元地。另外,到目前为止,无锡共产生了39宗万元地。
 
从万元地的整个布局来看,六大区域均有万元地块,滨湖区是万元地块最集中的区域。4月,融创布局新吴区,13637元/㎡的楼面价创下区域最高纪录;5月,德信首入无锡,以10566元/㎡的楼面价,刷新了此前张村2号地块的最高楼面价纪录;7月,甘肃建投首进无锡,以13549元/㎡的楼面价,打破了绿城东亭地块的最高楼面价纪录;9月,蓝城落子梁溪主城,18000元/㎡的楼面价,让梁溪地价与滨湖区站在同一水平,并且450㎡的自持面积也是无锡首例。
 
高地价项目入市吹响了锡城新盘入市的号角,今年新项目推盘节奏、放量速度都明显加快。据数据统计显示,2019年无锡共计拍出34宗涉宅地块,24宗地块已有动作,其中新力朗诗熙华府、华润公元九里、融创惠山映、红星天铂、融创长江映、绿城诚园、融创壹号院、红星天铂等10个项目已然首次开盘对外销售,且去化情况不错,新力翡翠湾项目基本确定2020年春节前首开面市。
 
土拍规则更新迭代 土地出让有序进行
 
2016年10月,为了遏制高地价,无锡实行了史无前例的土拍措施,首提"限价";2017年先后提出"现房销售"、拼公益配套面积以及挂牌期每个竞买人必须有一次有效报价;2018年首场土拍就提出竞价达到最高限价时,将继续竞公共服务设施配建面积,随后又提出竞拍土地有建造定销商品房的要求;2019年土拍规则又进行了"升级",首次提出竞自持住宅建筑面积,9月4日,7家房企争夺太湖广场E地块触顶限价18000元/㎡,蓝城竞自持面积450㎡拿下,诞生了无锡土拍史上首宗含自持地。
 
纵观无锡土拍规则,从现房销售到竞自持住宅建筑面积,其本质是引导房企理性拿地,是为了将市场引导至合理化的发展方向,将土地价格、房价控制在合理化的范围内,使市场更为健康、稳健的发展。
 
总结与展望
 
纵观2019年全年,房企拿地热情不减,土地供应势头不减。和2018年境遇相同,上半年土地市场显著回暖,“小阳春”态势在全国大部分城市蔓延,无锡在这一波土地行情中抓住供地机遇,二季度进入供地高峰期。进入下半年全国市场整体进入调整周期,对房地产项目信托、外债等融资渠道全方位严控,二级市场资金回笼缓慢,房企拿地态度亦会保持谨慎,高溢价难再现、低溢价成交地块成为主流。无锡土地市场也明显转冷,即使是中心城区(锡钢东北侧BC地块)、置业热门滨湖区(震泽路与信成道交叉口东南侧地块),亦未能幸免。
 
总体看来,在房地产调控政策和严苛的土拍规则下,2019年度无锡土地市场同比去年量价齐升,宅地成交均价突破万元,成绩单尚算圆满。未来无锡市仍将坚持“因城施策,房住不炒”调控目标不动摇、力度不松弛,保持政策的连续性和稳定性,2020年无锡市土地市场的发展形势,是延续理性发展还是波澜再起,依旧值得我们期待!
 
三.2019年无锡房地产二级市场分析
 
(一).2019年无锡楼市数据概况
 
2019年全年无锡商品住宅成交面积约682.8万㎡,同比下跌96.92万㎡,跌幅约为12.43%;成交套数为56028套,同比下跌6959套,跌幅约为13.93%;成交金额约为1220.82亿,同比增加32.98亿元,增幅达2.7%;成交均价17879元/㎡,同比增加2645元/㎡,增幅为17.36%。
 
1、近5年商品住宅供销情况:2019年供应面积和成交面积双双下跌
 
2016年堪称无锡楼市的分水岭,自2017年后国家出台一系列调控政策后,逐渐步入稳定期。纵观近五年数据,2019年无锡市区商品住宅成交总面积和供应面积均有所下跌,但供求比与去年相比基本持平,这也侧面反映无锡市场总体平稳,趋势向好。
 
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成交均价方面令人瞩目,无锡市区房价连续5年持续上涨。2019年无锡商品住宅成交均价再创新高,达17879元/㎡,同比上涨了17.36%。2018年无锡商品住宅成交金额首次突破千亿,2019年房地产市场千亿量级仍在持续增长,同比增幅达2.7%,这种增长更多得益于均价的提升。
 
2、单月成交数据:6月、8月、9月为成交高峰期
 
淡季不淡,旺季不旺,成了无锡楼市全年成交的主要特点,传统的金三银四和金九银十火热行情未能如约而至。从单月数据来看,6月、8月、9月为成交高峰期,尤其是6月份,单月成交面积达88.22万㎡,供应面积也达到全面峰值,主要原因在于,6月份开始,无锡逐渐放开“限签”政策,商品住宅成交量迅速增长。8、9月份表现也较为抢眼,成交面积分别达到77.54万㎡和82.61万㎡。
 
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3、区域成交情况:滨湖区成交面积、成交金额以及成交均价都位列五区第一
 
从区域上看,滨湖区不愧是无锡的置业热土,以187.69万㎡的成交面积、以及436.8亿元的成交金额位列五区之首。紧随其后的是惠山区,以114.1万㎡的成交面积位居第二,区域成交均价14054元/㎡,虽居于末位,由于整体处于价格洼地,对刚需客户有较大的吸引力,从今年的发展来看,改善性产品越来越多出现在惠山区市场上。
 
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4、面积段成交情况:100-120㎡与120-144㎡成交占据市场近6成
 
从成交结构来看,主要集中在100-120㎡与120-140㎡两个面积段,一个是刚需,一个是刚改,两者相加占据市场近6成。120-140㎡的改善产品,成交套数14760套,成交占比和表现同样不俗。
另外,综合来看,无锡市场由刚需主导过渡到改善需求逐渐崛起。观察无锡新上市的项目可以发现,今年众多高端改善型项目的集中入市,随着购房者对居住需求的提升,舒适度、功能性、品质的要求越来越高,对面积的要求自然增多,改善性需求或将进一步释放。
 
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5、成交面积TOP10:惠山区上榜楼盘最多
 
从区域来看,成交面积前十的楼盘中,惠山区上榜楼盘最多,占据3席。从单个楼盘成交来看,融创文旅城以29.57万㎡、59.84亿元的傲人成绩登顶本年度冠军,锡山区的建发玖里湾和新吴区的中海寰宇天下分别位于第二、第三名。融创文旅城自2016年开盘以来,一直在不断的加推入市,这也为它如此高的成交数据作了有力支撑。
 
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上榜楼盘中,有6成成交均价低于16000元/㎡,如无锡时代城、弘阳昕悦棠、华润江南府等。高性价比优势下,刚需楼盘去化速度加快,可见惠山区和锡山区这样的“价格洼地”对于迫切需求置业的购房者来说还是具有一定的吸引力的。
 
6、商品住宅库存量:去化周期约10个月
 
商品住宅库存量方面,截至12月,无锡商品住宅库存量约为571.03万㎡,库存套数为39898套,去化周期约为10.03个月(按最近12个月的平均去化量计算)。
 
 
 
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总结与展望
 
总结2019年无锡楼市——“稳”字当先。这一年伊始,从公积金政策调整、人才落户全面优化到发布新建商品住房销售价格备案实施细则,无不例外,都是在“房住不炒,因城施策”的调控政策指引下,楼市渐渐回归平稳的表现。
 
与2018年成交量大幅攀升相比,2019年显得更为平稳有序,原因是2017年限购限售政策、2018年限购政策升级的滞后影响,政策发布往往不会立竿见影,需要一定时间的消化沉淀,才能发挥其作用。事实上,受前两年紧锣密鼓、不断升级的调控政策影响,锡城房地产市场过快增长的势头得到了有效的遏制,市场的供应与成交量较2018年明显下降,呈现出健康平稳的态势,同时我们应该看到,受到成交结构变化的影响,高价楼盘及改善型户型成交比例的上升,商品房成交均价上升态势比较明显,成交均价一度突破1.8万元/㎡。控制房价过快上涨的压力依然不小。
 
无锡作为国内热点城市,经济也正处于快速发展时间,未来无锡房价下跌的可能性不大,但上涨的动力也并非十分充足。因此预计在2020年,无锡的房地产市场将延续2019年走势,保持温和宽松的同时强化对楼市反弹加强监测,避免出现楼市反弹的预期。相信经历3年的盘整期后,2020年住房交易的活跃度将有所提升,成交量有望稳中有涨。