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2019年合肥市区房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2020-01-19
2019年度合肥市房地产市场分析报告
 
土地篇
 
2019年1-12月合肥市区经营性建设用地共出让74宗,成交面积484.0747万㎡,成交金额524.8223亿元。其中瑶海区成交8宗,庐阳6宗、蜀山区7宗、包河区13宗、新站区9宗、滨湖区7宗、高新区12宗、经开区9宗。涉宅类用地楼面价超1万元/㎡的地块数量共有7宗。
 
同比分析——土地出让金524.82亿元,同比增加34%
 
 
土拍大数据统计,2019年1-12月合肥市区累计成交经营性建设用地74宗,比上年增加3宗;成交总面积484.07万方,与2018年相比增加了123.86万方,增幅34%;成交金额524.82亿元,比上年增加133.82亿元,增幅34%。从近五年成交数据来看,2019年成交面积排名第一,成交金额位列第三。
 
 

 
从各区域出让情况来看,2019年合肥出让地块主要集中在滨湖区与包河区,新站区、瑶海区、蜀山区、高新区、经开区与庐阳区供地相对较少。而政务区全年未有地块出让(不含人才公寓地块)。
滨湖区2019年表现较为抢眼,以成交金额189.58亿元的成绩,位居九区之首。经开区以116.2万㎡成交面积位列第一。从平均楼面价来看,瑶海区以7838.75元/㎡的成绩排在首位,滨湖区以7467.82元/㎡排在第二位。综合来看,或许滨湖区是2019年合肥的最大“赢家”,也说明了滨湖区的巨大发展潜力,得到了广大房企的认可。
 
楼面价分析——平均楼面价5592.19元/㎡,同比上涨4.3%
 
 
据土拍大数据统计,2019年合肥市区经营性建设用地的平均楼面价为5592.19元/㎡;与2018年相比,上涨232.97元/㎡ ,同比上涨4.3%。其中,住宅用地平均楼面价为8393.07元/㎡,与2018年相比,上涨1305.22元/㎡,同比上涨18.4%;商住用地平均楼面价为6289.41元/㎡,与2018年相比,上涨1549.53元/㎡,同比上涨32.7%;商服用地平均楼面价为2790.02元/㎡,与2018年相比,上涨386.05元/㎡,同比上涨16.06%。
 
季度分析:二季度为成交高峰期
 
 
从各季度土地成交情况来看,成交面积与成交金额整体呈现波浪形走势。二季度,受到春节后土地供应增加的影响,成交金额达249.66亿元,成交面积达169.1万㎡,双双成为整年中的成交高峰期。三季度的成交金额为71.06亿元,成交额为整年最低值,仅为二季度的28%。
 
成交情况分析——2019年16宗地楼面价破万 最高溢价率140%
 
 
从楼面价来看,2019年楼面价低于1万的地块有58宗,超1万的地块有16宗。成交地块最高楼面价为17100元/㎡,是位于滨湖区湖北路以东,扬子江路以南的BH2018-02号地块。
从溢价率来看,2019年溢价率0%-100%的地块有68宗,溢价率超100%以上地块有6宗,滨湖区2宗、包河区2宗、新站区1宗、蜀山区1宗,其中最高溢价率为140%,是位于包河区历口路以东,龙川路以南的S1902号地块。
 
房企拿地分析——华侨城拿地宗数位居榜首,保利拿地金额第一
 
 
2019年全年共有数十家家房企在合肥市区成功拿地,其中很多是持续深耕合肥的老牌房企,但也不乏一些首进合肥的新面孔。
 
据统计,2019年全年以来,在合肥市区拿地宗数最多的要数华侨城,华侨城全年累计在合肥市区竞得5宗地块,位居榜首,地块位于经开区,为已规划的“空港国际小镇”。其次为乐富强,斩获3宗地块。金郡、保利、龙湖、业博,今年在合肥均拿下2宗地块。除了以上房企之外,其它房企本年度在合肥市区均收获1 宗地块。
2019年全年以来,在合肥市区拿地总金额最高的是保利。据土拍大数据显示,保利在合肥市区全年拿地总金额达到52.3亿元!而位居第二位的为金郡,其全年在合肥拿地2宗,累计拿地金额达到32.3亿元。此外,龙湖、业博、华侨城全年拿地金额均超20亿元。
 
2019年合肥土地市场综述
1、量价抬升,双双增幅34%
2019年1-12月合肥市区累计成交经营性建设用地74宗,成交总面积484.07万方,成交金额524.82亿元。同比来看,面积与金额均有所抬升,成交面积与成交金额增幅皆为34%。
 
2、滨湖、包河成交亮眼
2019年1-12月,合肥滨湖区、包河区成交亮眼。其中,包河区成交16宗,成交面积110.36万方,仅次于经开区,位列第二;滨湖区成交11宗地,成交面积76.24万方,成交金额189.58亿元;成交金额次高的是包河区,142.9亿元,比最高的滨湖区少了46.68亿元。从成交时间来看,包河区地块成交集中在下半年,而滨湖区多为上半年出让。此外,政务区整年无土地成交(不含人才公寓地块)。
 
3、居住用地为核心价值所在 出让金额占比69%
从地块成交类别来看,2019年1-12月合肥市区居住用地成交27宗(不含人才公寓、租赁住房),成交面积201.75万方,占总出让面积的42%,是当前成交地块中的主要类型;出让金额310.44亿元,占总出让金额的59%,平均地价远高于其他地块,拥有最高的土地价值属性。
 
4、新政出台,高溢价地块难再现
8月28日,合肥土地市场出台新的出让规则,采取了“竞自持”+房价与地价联动机制,将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。
从新政后的土地出让情况来看,合肥土地市场降温明显。进入第三季度后,市区住宅类地块仅成交11宗(不含人才公寓地块),环比下降了7宗,纯居住用地平均溢价率由57.26%下滑至18.14%,降幅明显。以此可见,合肥土地市场整体回归平稳,房企拿地愈发谨慎,高溢价地块不再频现。
 
楼市篇
 
同比分析:总成交量54801套 成交均价微涨3%
 
 
2019年,合肥市区商品住宅成交54801套,同比下降10311套,降幅15.84%;成交均价16653.2元/㎡,同比上涨484.6元/㎡,涨幅3.00%。
纵观近五年数据,合肥市区商品住宅成交量起伏变化较大,从2015年的峰值90759套下滑至2017年的低谷12618套。2018年以来,成交量回弹并渐趋平稳。成交均价方面,近五年来呈现连年上升趋势,其中2017年涨幅最大,达到43.99%。2018年以来,成交均价涨幅开始放缓且持续下降,其中2018年涨幅为11.83%,同比下降32.16个百分点;2019年涨幅为3.00%,同比下降8.83个百分点。
 
月度分析:成交集中于3-8月 全年房价保持相对平稳
 
 
从月度成交量来看,全年呈现波浪形走势。经过2月春节期间成交低迷期,3月成交量突破5000套,并一直维持到8月。总体来看, 3-8月成交量最为集中、稳定,占全年总成交量的60%。 7月后,成交量开始逐渐下滑, “金九银十”成交低迷,成交量跌至年内最低1699套。进入年末,伴随着房企密集加快供应节奏,成交量大幅上升,12月成交量达到年内峰值7368套。
从月度成交均价来看,全年呈现稳中略升的趋势。1-11月,各月成交均价在15939元/㎡-17083元/㎡之间波动,振幅1144.38元/㎡,其中有9个月成交均价在16500元/㎡左右,波动较小。进入12月,由于高价盘的集中备案,成交均价被拔高至17759元/㎡,其大幅上升具有一定的偶然性。
 
区域分析:滨湖区、新站区为成交主力军 占市区总量43%
 
 
从成交量来看,2019年滨湖区成交12344套居九区之首。高新区自2018年首次赶超新站区后,2019年再次登上成交量榜首,置业热度不减。紧随其后的是新站区,近年来区内新项目集中上市,吸引大批刚需购房者,全年成交11377套。两区成交量均突破10000套,占到九区总成交量的43%。成交量排名第三的是瑶海区,为6989套。成交量最低的是政务区,为1106套,由于区内已经连续三年未供地,在售项目少,且均价偏高,成交量受制约。
 
 
从成交均价来看,2019年七个区域成交均价同比有不同幅度的上涨,两个区域同比微降。具体来看,2019年政务区成交均价蝉联榜首,为25886元/㎡,同比增长5.29%,高出第二名6854元/㎡,主要是由于区内高价盘集中。排名第二的是滨湖区,为19032元/㎡,同比上涨3.05%。紧随其后的是庐阳区,为18569元/㎡,同比微降0.96%。瑶海区、新站区仍为市区价值洼地,成交均价排在末位,分别为13987元/㎡、14362元/㎡。高新区、瑶海区成为涨幅最高的两个区域,分别达到7.23%、7.71%。
综合来看,无论是成交量还是成交均价区域分化均十分明显。此外,对比2018年,2019年成交均价各梯度间差价增大,表明区域分化有持续加大的趋势。
 
楼盘成交TOP10
1. 2019年合肥市区楼盘成交量TOP10
 
 
2019年合肥市区楼盘成交套数排行榜中,排名前五的分别是融创城(1902套)、禹洲中央城(1581套)、合肥启迪科技城(1304套)、龙川里(1144套)、合肥万达文化旅游城(1085套),其中融创城和启迪科技城均位于经开区,融创城已经清盘,启迪科技城仅剩两栋高层。
 
2. 2019年合肥市区楼盘成交金额TOP10
 
 
2019年合肥市区楼盘成交金额排行榜中,排名前五位的是融创城(40.45亿元)、合肥启迪科技城(30.06亿元)、碧桂园中堂(27.36亿元)、合肥万达文化旅游城(26.38亿元)、禹洲中央城(25.84亿元),其中滨湖四家楼盘上榜,经开区融创城再次排名第一。
 
3. 2019年合肥市区楼盘成交均价TOP10
 
 
2019年合肥市区楼盘成交均价排行榜中,前五名分别是葛洲坝中国府(34312元/㎡)、融创合肥壹号院(34280元/㎡)、葛洲坝紫郡府(29097元/㎡)、政务壹号(28601元/㎡)、置地广场(27954元/㎡),全部集中在政务区、滨湖区。
纵观几大榜单,百强房企与本土强势房企牢牢占据前排席位,表现亮眼。近年来虽有中小房企新进合肥市场,但占据合肥主流市场的仍是大型品牌房企,行业集中度高。
 
综述
纵观2019年,合肥乃至全国依然调控从严,“房住不炒”政策主基调将楼市特有的季节性波动抹平,“金九银十”盛况不再,前11个月均价在窄区间内波动,成交量处于下行通道;在调控和市场的双重作用下,房企现金流承压,年末不得不加速推盘、降价促销,以期以价换量,造成年尾成交量价抬头。综合来看,2019年合肥房地产市场总体运行平稳,下半年市场下行趋势明显。2019年12月,中央经济工作会议继续定调2020年房地产市场“房住不炒”原则,高位平衡、行稳致远成为多方共识,展望2020年,预计合肥房地产市场将继续平稳运行,不会出现大涨大跌。