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2021年南通市区上半年房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2021-08-04

土地篇

据土拍大数据统计,2021年1-6月份,南通市区(不含通州区、海门区,下同)共成交13宗经营性建设用地,总成交面积41.19万㎡,总成交金额41.25亿元。其中涉宅类地块共计2宗,总成交面积18.2万㎡,总成交金额34.13亿元。

 

同比分析——六宗地总成交金额超37亿元  市场表现平稳

 

2021年1-6月份,南通市区经营性建设用地总成交面积41.19万㎡,同比下降66.3%;总成交金额41.25亿元,同比下降81.67%。

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纵观近五年南通市区上半年土地市场成交情况,2018年推地量位列最高峰,是近五年来上半年推地量最高的年份,2020年上半年总成交金额创近五年新高,且相较于2019年呈直线上升趋势。2021年上半年,为有效遏制土地市场过热的现象,南通市区积极主动改变推地模式,在市区(包含通州区、海门区、通州湾示范区)范围内采取集中挂地、集中出让的形式,并分三批次拟于6、8、10月出让。因此上半年南通市区仅1月份成交两宗住宅用地,相较于2020年,呈现“量价齐跌”的态势。

 

区域分析——开发区总成交面积与金额均领先

 

2021年上半年,南通市区共成交13宗经营性建设用地,包含2宗住宅用地、10宗商服用地和1宗公告设施用地,其中崇川区占8宗,总成交面积18.29万㎡,总成交金额14.53亿元;开发区占5宗,总成交面积22.9万㎡,总成交金额26.72亿元。

 

2020年上半年,南通市区共成交15宗经营性建设用地,其中住宅用地占14宗,包含崇川区11宗和开发区3宗。2021年上半年因推地计划改变,因此仅成交两宗住宅用地,崇川区与开发区各占一宗。

 

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成交分析——集中供地政策影响  上半年仅一月份有宅地成交

 

2021年上半年,南通市区仅成交2宗住宅用地,总成交面积18.2万㎡,总成交金额34.13亿元,溢价率最高40%,均由南通本土房企竞得。

 

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R20042地块于1月18日成交,由炜赋集团&南通新松新智置业联合竞得,地块需投资不少于20亿元、建筑面积不少于10万㎡的机器人智能制造产业项目;CR20039地块于1月12日成交,由中央创新区科创发展有限公司竞得。两宗地块均实行“限房价、竞地价、不摇号”竞买规则,其中R20042地块规定未来房屋最高备案均价21500元/㎡;CR20039地块规定未来房屋最高备案均价29800元/㎡。

 

土地市场综述

坚持“房住不炒”  全市实行“双限”政策

 

2020年,南通积极响应国家“房住不炒”的口号,围绕房地产市场推出多个应对政策,市区率先实行,推出放宽预售资金监管与预售许可要求、人才优先购房、公积金取消五年限制、土拍实行“双控”并摇号竞买规则、限制马甲、增加公示期等政策,11月份,通州城区金沙部分地块也开始实行“双控”并摇号竞买规则。

 

2021年,为全力遏制土地市场过热的现状,南通主动在全市实行“双限”竞拍规则。根据目前的推地情况,市区、通州区、海门区、通州湾示范区、海安市、启东市、如皋市等均已完成首次“双限”地块竞拍,而如东县最新挂出一宗商住用地,编号2111-01,实行“限房价、竞地价”竞拍规则,该地块将于7月30日出让,这也是如东县首宗限价地块。

 

此外,南通还针对不同地区的不同情况对土拍规则作了相应调整,例如南通市区由原先的十天公示区调整为五天公示期;通州区由原先的十天公示区调整为三天公示期;海门区并未设公示期,直接摇号确认最终竞得单位等。

 

调整推地节奏  市区地块分三批次集中出让

 

今年,全国22座重点城市开启集中供地模式,自4月份至6月份,用时两个月,首轮集中土拍落下帷幕。南通虽不在22座重点城市中,但也积极响应号召,在市区(包含通州区、海门区、通州湾示范区)范围内采取集中挂地、集中出让的形式,并分三批次拟于6、8、10月出让。

 

目前6月份首批次集中挂地已推出,包括市区、通州区、海门区及通州湾示范区在内,共计29宗地块,将分别于7月7日-13日内的五个工作日开拍。29宗地块中包含3宗安置房地块,其余26宗均为住宅用地。

 

据悉,今年南通主城区(市区、通州区、海门区及通州湾示范区)计划出让443.5公顷(约6652.5亩),目前首批集中挂地已经推出约3096.94亩,剩余部分预计会分别于8月及10月份以集中挂地形式推出,敬请期待!

 

楼市篇

新房均价分析——“双限”政策影响  新房均价小幅下跌

 

2021年上半年因多个住宅项目陆续入市,商品住宅供应量与成交量同比均涨幅明显,但因“双限”政策影响,各区域新房均价相较于去年同期均有小幅下降。

 

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(以上数据来自网络,如有出入欢迎指正!)

 

整体来看,2021年上半年南通市区三大区域新房均价都相对稳定,其中崇川区1-6月份新房均价最高25899元/㎡,最低23684元/㎡;开发区1-6月份新房均价最高19490元/㎡,最低16381元/㎡;中央创新区1-6月份新房均价最高28054元/㎡,最低27804元/㎡。

 

中央创新区自2016年9月规划建设以来,始终坚持“高起点、高标准、高水平”开发,目前已初具雏形。区域内主打高端品质住宅,因地段、产品与规划等优势较明显,整体去化率较高,新房均价在三大区域中位列第一。

 

楼市综述

全面限价   房价涨幅放缓   

 

2020年,南通市区多宗地块实行地价房价“双控”并摇号竞买规则,紧接着,又在此基础上增加公示期、限制马甲等政策。2021年,为积极响应“房住不炒”政策,南通开启在全市范围内全面限价,多宗地块都直接限制了土地成交价格以及未来房屋备案均价,房企利润空间收紧,货地比明显缩小。

 

根据南通市区2021年上半年新房均价来看,中创区凭借独特的区位优势以及优良的规划发展前景,其新房均价维持在市区三大板块最高位,崇川区紧随其后。根据市区三大板块的新房均价走势图可以明显看出,除中创区外,崇川区与开发区新房均价逐月下跌,且相较于2020年同期有明显下滑趋势,这与市区全面限价有很大关系。

 

多个政策出台    促进市场平稳健康发展

 

2021年4月份,中共南通市委办公室发布通知,要求实行覆盖全市域的地价房价精准化“双控”制度,实行相对集中公告和出让,“控房价、控地价”方式供应,严格控制土地溢价率。

 

此外,还推出了关于住房公积金贷款等相关政策,此次政策明确,为进一步发挥住房公积金的政策引导作用,按照“保一限二禁三”的原则对现有贷款额度进行调整,引导合理住房消费,抑制投资投机购房,并结合住房公积金运行情况,对购买第二套住房公积金贷款额度进行调整,按照原标准的50%执行,最高贷款额度为20万元/人。

 

二套公积金贷款额度明显缩水,直接对二套房住房交易进行了管控,这不仅化解了公积金流动性不足的压力,也为刚需型首套房购买者提供了机会。

 

总结与展望

 

2021年上半年,全国各地密集出台调控政策以稳定市场预期,中央调控方向也向供应端侧重,全国多个重点城市陆续出台“两集中”政策,以确保实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

 

受集中供地政策影响,市区(包含通州区、海门区、通州湾示范区)地块分三批次出让,主要集中在6、8、10三个月,因此上半年南通市区仅一月份成交两宗住宅用地,土地市场成交量相较于去年有明显下滑,市场表现平稳。但因地块出让都集中在下半年,因此下半年市场回暖的可能性较大。

 

随着南通(含县市)全面实行地价、房价双控后,高价地越来越少,房价也逐渐趋稳,价格优势已不是购房者考量的重要因素,产品、地段等优势明显项目仍保持较高成交量。展望下半年,在集中供地政策影响下,楼市调控政策或将继续维稳,出现大幅度收紧和放松的可能性不大,土地市场也将愈加稳定。