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房地产被“点名”了,全面监测楼市

来源:

蓝白观楼市

作者:

- 2020-11-20

摘要 近日,中国人民银行在其官网开设的“央行研究”专栏中,首期刊登了央行行长易纲发表的《再论中国金融资产结构及政策含义》论文。

近日,中国人民银行在其官网开设的“央行研究”专栏中,首期刊登了央行行长易纲发表的《再论中国金融资产结构及政策含义》论文。

 

  注意几个关键词:央行行长、官方专栏、研究“金融资产结构”的论文。

 

  据了解,这并不是易纲首次研究中国金融资产结构问题,每隔10年左右,他都会撰写一篇有关中国金融资产结构演进的学术论文,分别为1996年在《经济研究》发表的《中国金融资产结构分析及政策含义》及2008年在《经济研究》发表的《中国金融资产结构演进:1991-2007》。

 

  也就是说, 这12年来易行长第一次针对“金融资产结构”进行专业解读,把这篇论文研究透,就能理解高层、央行对于房地产的态度,理解经济模式、金融体系未来将如何发展。

 

  这篇文章一大亮点在于,大篇幅“点名”房地产市场,梳理了楼市快速扩张带来的债务集中风险,并从两个方面“对症下药”。

 

  先来聊聊楼市给金融体系带来的风险。

 

  原文称:房地产与金融资产之间存在对偶关系。

 

  一方面,房地产是居民和企业的重要资产,居民和企业又通过房地产融资构成对银行的负债,银行的金融资产部分对应着居民和企业手中的房地产。

 

  另一方面,房地产作为抵押品的信贷快速扩张,会导致金融风险向银行和地方集中,并容易形成自我强化的机制。

 

  什么意思呢?

 

  我们来建立一个模型:A是购房者,B是银行,C是城市,D是房企。

 

  城市C把土地卖给房企D,城市C获得了财政收入。

 

  房企D拿土地向银行B抵押贷款,盖房施工。

 

  购房者A把收入、现金充当首付,向银行B抵押转换成房产,作为家庭最重要的资产构成部分。

 

  因为发放房贷的原因,银行B的资产端不断扩张,居民的房产实际上对应的就是银行的资产。

 

  涨的时候皆大欢喜,C的财政收入会越来越多,A的资产会越来越优质,并且可以再次抵押获得规模更大的融资,银行B的资产也非常健康,很难出现坏账,D的规模不断扩张,加大力度拿地,到处都是千亿级别的房企,一片欢腾景象。

 

  狂欢的盛宴背后,银行的背后却刻着一道孤独。

 

  逻辑很简单:购房者A、房企B、城市C,实质上看,他们都把风险和杠杆转嫁到了银行B身上,一旦楼市出现流动性危机,无人接盘的城市出现价格坍塌,房产市值缩水,抵押品价值大跌,银行的资产端必然会恶化,坏账、集中兑付就会成批出现。

 

  这就是把房地产跟金融体系深度捆绑的结果,没人愿意看见,那场面简直不敢多想。

 

  因此,易行长论文中提出了两个解决办法。

 

  1,对楼市实行“全面监测”,供需要平衡。

 

  什么叫“全面监测”?

 

  房企融资、居民债务收入比、房地产贷款的集中度都要列入重点监测领域。

 

  比如,房企融资方面,前段时间住建部和央行召开重点房地产企业座谈会,对房企融资规定了三道红线:扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍。

 

  过渡期截止至2023年6月30日,届时如果超三道红线,有息负债不得增加;超两道红线,有息负债年增速不得超过5%;超一道红线,有息负债年增速不得超过10%;所有要求均达标,有息负债规模年增速不得超过15%。

 

  还有银保监会信托部日前下发的《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,强化房地产信托穿透监管,严禁通过各类形式变相突破监管要求,严禁为资金违规流入房地产市场提供通道。

 

  比如,在房地产贷款集中度方面,前几天央行在政策吹风会上提及了一项数据:今年前三季度,新增房地产贷款占全部新增贷款比重,较去年同期下降了3.7个百分点。

 

  以上这些措施,可以说已经对房地产市场展开了无孔不入的监测,稍有风吹草动,就会在融资、房地产贷款流向方面做出调整,市场过热就压降贷款和融资规模,市场过冷时就会略微松下口子,让

 

  2,完善地方税,摆脱土地财政依赖。

 

  这里有个前提,目前的财政“四本账”中,一般公共预算和政府性基金预算规模最大。

 

  在一般公共预算收入中,还是间接税(增值税、消费税)为主的税制,以企业为主的征收模式可能会造成成本高、融资难,为了给企业减负,更合理的给各个城市增加收入,以后个税、房产税、遗产税等直接税占比将会提高。

 

  而政府性基金收入,主要由国有土地使用权出让收入组成,在2019年,卖地收入占比达到了85.8%,根据申万宏源研究所的数据,在2020上半年,这个比例已经达到了89%。

 

  因此,完善地方税结构,推动直接税比例提高,增加地方的税收收入,摆脱各个城市对卖地收入的依赖,是未来房地产市场调控政策的重中之重。

 

  过去这些年,楼市既是一个光怪陆离的“造富场”,又是一条往前狂奔不知终点的“不归路”。

 

  千里之行,始于足下,唯有完善地方税体系、时刻监控房价的起伏波动、人口流出的城市少供地、一二线拥挤的大城市多供地、多建租赁房,才能告别“大拆大建”的发展模式,让我们的下一代敢消费、敢生孩子、敢创业,善莫大焉。

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