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开发商正在放弃刚需

来源:

丁祖昱评楼市

作者:

土拍网 2022-06-30

摘要 近年来,新房市场持续向改善型需求转变,刚需产品明显缩水。

近年来,新房市场持续向改善型需求转变,刚需产品明显缩水。

  

CRIC数据显示,2022年上半年,194个重点监测城市普通住宅三房和四房的成交比例达80%,面积段也出现了上升,其中140-180平方米成交上升最为明显。

  

这一方面是受多胎政策影响,改善型需求提升,另一方面也是因为地价的上涨,不少开发商倾向于选择改善型产品。

  

部分刚需购房者由此流入了二手房市场。

  

重点监测城市二手住宅成交数据显示,2022年上半年,二房成交比重继续增长,目前已渐渐成为承接刚需主力。

 

1.改善需求占市场主导

  

2020年至今,新房市场三房稳居成交主力位置,四房成交比重也在持续增长。

  

CRIC数据显示,194个重点监测城市普通住宅成交户型分布中,三房的成交占比皆是最高的,其次是四房,二房户型成交占目前已经跌至14.05%。

 

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分城市能及来看,截止至2022年上半年,4个一线城市三房、四房和五房及以上户型成交套数都出现上涨,其中四房的成交套数上升幅度最大从2020年的13.58%上升至2022年上半年的18.94%,与此同时,二房的户型成交面积出现明显下滑,从2022年的26.17%下降至17.07%。

 

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31个二线城市四房成交套数上升幅度是各能级中最高的,从2020年的18.75%上升至2022年上半年的25.50%。

  

整体来看,无论是一二线城市,还是三四线城市,三房户型占比都超5成以上,同时四房户型成交套数占比上升幅度最大。

  

整个市场朝改善型需求转变明显。

 

2.开发商正在放弃刚需

  

从目前来看,新房市场持续向改善型需求转变,主要原因有以下两点。

  

1、“房票”很宝贵,最大限度“一步到位”

  

从需求端来看,虽然2022年至今不少城市放松了限购,但对购房者来说,“房票”很宝贵,因此需要最大限度利用好房票“一步到位”。

  

阿文正是2022年初买的房子,他买房的原因属于刚需婚房,由于上海非户籍婚后仅可购一套房,在上海二手房贷款“三价就低”的政策下,他加入了上海“打新”的行列。

  

“其实我可以首付的钱是有限的,二手房‘三价就低’之后首付变相提高了,我去打新可以付三成,但是二手房已经五成了,同样的首付,可以买到的房子质量天差地别。更何况,我是结婚用的房子,如果买太小,孩子大了肯定还要置换,置换一方面是必须先卖再买,这里有时间差,我不能让孩子别长大等我们选好房子吧。另一方面,贷过一次款就算二套了,二套首付一下就变高了,如果差不了几年,房价没有涨那么多,那我同一套房子卖掉之后,剩下手里的钱,在首付提高的要求下,可能都买不回原来的房子。现在已经不是之前一天一个价的时候了。我们折腾不起。”

  

阿文表示,最初的时候,只是想买一套80多平方米的房子,一方面是因为看中的项目单价较高,另外一方面是在上海新房积分摇号政策下,能买到的房子取决于最后摇到的号。在上海很多新房大户型更受欢迎。

  

“没想到我的运气非常好,竟然摇到了三十多号,本来觉得能买一个80多平的就不错了,因为大户型比较少,大家都想要大一点,能摇到一百多号基本上就买不到大的户型了,然后没想到摇的这么靠前,于是就想冲一下,就买了100多平的三房两厅。”

  

阿文表示,虽然80多平和100多平首付有些差距,但差的这点钱,找亲戚朋友借一借,也想冲一把。因为房票太珍贵了了,能一步到位是最好的选择。

  

2、地价太高,改善型是开发商的首选

  

从供应端来看,对很多开发商而言,部分地块当被拍下的那一刻,基本上就注定了是往改善型方向走的。

  

某百强房企工作人员告诉我们,项目的定位其实在拿地的那一刻就已经定的差不多了。

  

“你可以去看看近几年的地价,然后算一下建安成本和利润,这都是可以明着算出来的,对于企业来说,现在利润已经很低了。大部分时候,你拿的这块地就定了他是刚需还是改善,在上海,基本上市区都是豪宅化的,你说一千万的房子算不算豪宅?市区都这个价格,那么刚需就只有郊区的地为主了,现在很多郊区项目都打‘洋房’什么的品质的概念,为什么?因为卖得出价格,就这么简单。如果不是因为拿地的时候有规划规定,我相信大部分企业都是往高端做的。”

  

该房企目前在上海郊区有与其他企业合作开发的刚需项目,在市区多个中高端项目触发积分摇号的情况下,该项目至今还在销售,该工作人员表示,目前上海的市场,就是豪宅为主的。

 

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CRIC数据显示,2020年以来一二线城市的平均地价出现了明显抬升,其中一线城市2022年上半年经营性土地成交均价19733元/平方米,同比增长29%,二线城市2022年上半年经营性土地成交均价6176元/平方米,同比增长11%,三四线城市成交均价1696元/平方米,同、环比皆下降。

 

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一方面是购房者对改善型需求的提升,另一方面是开发商在地价上升的同时希望可以保持一定的利润。需求端和供应端的理由各不相同,殊途同归,最终造成了开发商们开始逐步放弃刚需市场。

 

3.二手房开始承接刚需

  

与新房消费升级不同的是,二手房中的二房成交比重显著回升,并取代三房成为主力成交房型,中低面积段成交最为活跃。

  

简单来说,在新房市场逐步迈向改善和中高端产品的时候,二手房市场承接了刚需。

  

CRIC数据显示,2022年上半年,5个重点监测城市二手住宅成交结构数据显示,二房成交比重显著回升,并成为主力成交房型,二房占比达到39.46%,较2021年增长2.04个百分点,反观三房、四房成交占比皆下滑,分别较2021年下降0.78个百分点和0.66个百分点。

  

其中,北京、武汉、合肥、重庆4城二房成交结构更加刚需化,两房比重皆明显回升。以北京为例,二手两房的购房门槛相对较低,备受新市民青睐,上半年二房成交比重接近50%,较2021年增长4.51个百分点。

  

从面积段来看,部分热点城市90平以下户型成交已超6成,尤其是一线城市。

 

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“有首付就能买新房,其实是对高收入人群说的。”小余是2021年底买的房,他是上海人,买房靠的是置换,但并不是人们想象中那种“置换”

  

“家里老人去世之后,留下一个亭子间,这种房子,你说是房子,但其实我们这些人是不会去住的,要么租出去,要么卖掉,因为我也三十多了,一直都和父母住在一起也不太像样子,于是就想着买一套二手房。我家没那么多钱,不是所有人上海人都是有钱人,我也只是一个工资只有6000的打工人,我唯一的选择就是拿父母的几十万存款,然后加上亭子间卖的几百万,然后全款买一套。”

​小余告诉我们,当时他手里可以用的钱全部加起来大概只有400万,这400万对上海的房地产市场来说,根本就买不到什么房子,400万可以买的新房,都在郊区,无论离他父母家还是离他公司都是很远的距离,他没有买车,这些距离对他来说是致命的,虽然他也想买车,但他也要考虑油费什么的通行成本。

  

“所以,其实我没有选择,就是父母和公司附近一圈的老房子,我自己家也是住的老公房,所以我最后还是买的老公房。配套也是现成的,不用和很多新房一样等发展,这对我来说可能才是最好的选择。”

  

最终,小余买了一套67平方米左右的老公房,位置在闵行与徐汇的交界。

  

我们认为,未来新房市场的改善需求将持续释放,三房、四房成交比重也会继续提升,而一房、二房受限于功能性不足,整体将趋于萎缩。

  

二手房方面,由于中小面积户型的购房门槛相对较低,在区域及配套上又更具优势,也将更受二手房置业客群青睐。尤其是房价相对较高的一线及强二线城市,首次置业的购房者将占据较高市场份额。

  

对于开发商来说,中高端改善型产品或许是目前市场的趋势,但在同质化竞争下,区位成为其核心卖点,核心地块的竞争度更为激烈。如何在市场趋势下找到自己的特色和定位,也是非常重要的。

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