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如何拿捏好楼市政策调整的尺度和力度?

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- 2022-07-01

摘要 作为曾被住建部点名的22个房地产热点城市之一,郑州推出房票后引发广泛关注和热议。而郑州的这一新政,只是全国各地提振楼市动作的一个缩影。

“我家所在的街道办已经发通知了,将执行房票安置政策,后面就不给安置房了。”曾经居住在郑州二七区城中村的居民李思琦说,他家所在的社区在八九年前就已拆迁,但一直没有完成安置,很多居民只能租房居住等待安置,所以对新出台的房票政策十分关注。

 

6月20日,郑州发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》(以下简称《实施办法》),成为今年全国首个针对房票出台系统性文件的重点城市。

 

按照《实施办法》,郑州中心城区——包括中原区、二七区、金水区、惠济区、郑东新区、经开区、高新区的棚户区改造,将推行房票安置,即参照货币化安置的办法,但是给被征收人的补偿不是现金,而是房票——在购房时可冲抵购房款。

 

李思琦家所在的区域,就在房票安置政策范围之内。他对记者说,政策遵循自愿原则,不强制必须使用房票,如果不想选择房票,可以选择货币安置,但“选择房票可以获得奖励”。

 

据悉,为了推行房票安置新政,激发拆迁户(也即被征收人)选择房票安置的积极性,郑州设置了奖励和优惠政策——选择房票安置的,征收人给予被征收人安置补偿权益金额8%的奖励,作为房票安置政策性奖励,列入房票票面金额,同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。

 

作为曾被住建部点名的22个房地产热点城市之一,郑州推出房票后引发广泛关注和热议。而郑州的这一新政,只是全国各地提振楼市动作的一个缩影。

 

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“房票”重出江湖

 

事实上,在《实施办法》正式公布之前,郑州棚户区改造采用房票安置已经开始落地实施。

 

据记者了解,郑州二七区马寨镇娄河村6月17日就张贴公示,出炉房票安置工作实施方案。

 

“房票对于当地拆迁户来说是一件好事。”郑州当地从事房地产销售工作的陈祥告诉记者,“原来只能等待回迁安置,现在可以选择房票,也可以选择现金,而且还有诸多优惠政策。”

 

《实施办法》明确了多项奖励和优惠政策,除前述政策性奖励和3个月的过渡费外,房票可在全市范围内合作开发商项目自行选房,所购住房不计入家庭限购套数,享受税收减免,可在新购房屋所在学区办理子女入学手续,购房记录或者购房贷款已经结清的还可享受首套房贷利率等。

 

“如果按照回迁安置拆迁户获得的安置房,通常是小产权(集体产权),在市场上是商品房价格的50%左右,并且不能上市交易,只能村集体内部转让。”陈祥说,现在通过房票安置可以选择商品房,“一个有产权,一个没产权,不是一个概念。”

 

不过,相较于以往棚户区改造的补偿形式,郑州的房票安置也引发了不同声音。

 

鉴于房票安置类似于代金券的形式,有网友甚至将之冠以“白条补偿”之名。一位郑州市民说,“以前拆迁要么实物补偿,要么货币补偿,现在整出来一个‘白条补偿’。”

 

据了解,郑州2016年之前的城中村拆迁项目,很多到现在还没有完成安置。这其中不少拆迁户并不愿意选择房票安置,比如距离中心城区较近、地理位置较好的拆迁户,更愿意选择回迁。

 

当地一位等待安置的拆迁户说,置换到的回迁房可以用于出租,如果用房票去兑付商品房,往往意味着买到的新房单价更高,“较回迁房面积肯定会缩水,说不定还要自掏腰包,买了就没钱装修了”。

 

李思琦对记者说,每家的情况可能不一样,有人愿意选择房票,有人更倾向回迁,就他而言更愿意选择货币补偿。

 

北京师范大学政府管理研究院副院长、河南省商业经济学会会长宋向清对记者说,郑州出台的房票安置政策是疫情防控背景下,激活楼市、刺激消费、拉动内需的一个非常好的措施,也让老百姓在购房上有了更多的选择。

 

事实上,这已不是郑州今年第一次出台楼市纾困新政。今年3月,郑州开始松绑“认房又认贷”,打响楼市政策调整“第一枪”,成为2016年调控收紧以来,首个松绑“认房又认贷”的重点城市。

 

虽然郑州稳楼市新政不断,但市场给予的反馈却有限。中房协的数据显示,5月郑州新建商品住宅成交42.6万平方米,环比下跌16.5%,同比减少50.2%;二手房成交33.5万平方米,环比上月继续下跌14.2%,同比微增3.6%。

 

郑州商品房面临较大的去库存压力,也早已是公开的秘密。据贝壳研究院郑州分院的年报数据显示,截至2022年2月,郑州主城区住宅库存中,有5个区域库存高企,均超过了18个月,其中金水区最高,去化35.4个月。

 

中房协的数据也显示,郑州商品房狭义库存1395万平方米,去化周期高达34个月。而根据国家统计局数据,5月份70城新房价格同比逾6年半首现下跌,其中二线城市新房价格指数同比上涨0.3%,郑州同比下跌2.5%。而自2021年8月以来,郑州一手、二手房价已经连续10个月双双下跌。

 

在此背景下,棚户区改造房票安置被提上日程。事实上,在此之前,郑州棚户区改造已经开始采用货币化安置的政策。

 

房票安置并非郑州首创。早在2015年,就有城市在棚户拆迁安置中推出房票制度。当时的房地产市场同样面临较大的去库存压力,其中库存高企的内蒙古鄂尔多斯最具代表性。

 

2016年1月鄂尔多斯市东胜区推出房票制度,到当年5月底,东胜区消化住宅存量13566套、184万平方米,占住宅库存套数的40%、总面积的30%,去库存效果明显。

 

广东省规划住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,2015年开启棚改、去库存以后,鄂尔多斯楼市逐步回归正轨。

 

不过,2018年后,随着棚改货币化权限被强制收回,房票制度暂时退出了历史舞台。

 

多位受访专家表示,房票制度有利于地方楼市定向去库存,促进房地产市场流通效率,而这恰恰是郑州楼市当前所需要解决的问题。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,若是房票推进工作到位,可以减少或取消安置房的建设,客观上减少了政府直接建设此类住房的压力。

 

“同时也保障了此类购房资金留在住房领域,也是保证财政体系稳定、防范购房资金流向非房地产领域的重要体现。”他说。

 

郑州一位业内人士表示,房票制度是否有益关键还是要看执行,“这一切的达成还是要看政策的执行力,比如房票价格是否合理,政府有没有投入足够的资金,对于安置户的各方面奖励优惠是否到位,房企的回款速度能不能跟上等”。

 

多地纷纷松绑限购

 

值得注意的是,郑州之外,全国多地也已重启房票制度。棚改房票安置政策似乎正成为多地提振楼市的重要措施之一。

 

据记者不完全统计,今年以来,全国各地至少20个城市已开始探索实施房票安置政策,包括信阳、许昌、温州、绍兴、常熟、鄂州、宜宾、界首等地。

 

有分析指出,库存高企、去化压力大,是这些城市楼市的共同特点。

 

事实上,今年以来,各地持续出台提振楼市的政策,从非热点城市到热点城市,从公积金政策到限购、限贷、限售等限制性政策松绑,范围和力度不断加大,尤其进入6月份以来,各地提振楼市的动作越发密集。开放限购是各地常采取的稳楼市手段之一。比如,南京近日再次调整楼市限购政策,允许非本市户籍人员补缴社保购房。

 

准备在南京定居的于洋告诉记者,他几个月前从北京到南京发展,原本就有在南京购房的打算,但是此前南京需要连续两年的社保记录才能买房,门槛太高,所以只能暂时作罢。

 

“现在放开限购了,社保改成只需要6个月,而且可以补缴,主城区郊区都可以。”于洋说,他又重新燃起了购房的念头。

 

作为长三角中心城市之一的南京,其楼市过去一直以“稳健”著称,近段时间却动作频频。据记者不完全统计,从4月初开始,两个多月的时间里,南京已先后十几次出台楼市调控政策。

 

安徽合肥的步伐迈得更大,不仅补缴社保可购房,还放出允许企业购房的大招。

 

据当地媒体披露,6月24日合肥调整限购政策,内容包括户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍,与市区户籍家庭具有相同购房资格;非本市户籍居民家庭购房资格认定中,社保个税认可追溯、补缴;法人、非法人组织可以购买市区范围内的新建商品住房和二手住房等。

 

在严跃进看来,南京、合肥等房地产市场,相比同类的城市并不差。他对记者说,上述政策调整说明即便是热点城市,现在房地产市场也有压力。

 

为了提振楼市,很多城市还在公积金上做文章。下调贷款首付款比例、提升贷款额度,成为很多城市的选择。

 

6月23日,福建泉州发布的新政将首套房公积金贷款的首付款比例调整为不低于20%,用于购买二套住房的,首付款比例调整为不低于30%,而二孩或三孩家庭可在最高贷款额度基础上另加10万元。

 

广东珠海推行的公积金“接力贷”也引发关注,其中提到实行“一人购房全家帮”。也就是说,直系亲属之间可提取公积金账户钱款,用于帮助彼此支付首付款或偿还购房贷款。湖南省邵阳、广东潮州、四川资阳、云南楚雄、江西赣州、河北沧州、秦皇岛等地已出台了类似政策。

 

除放松限购、降低首付比例、降低利率、提高公积金额度等“常规”措施外,各地为了救市可谓方法尽出,有城市打出买房“送工作”的口号,甚至把卖房纳入考核;有的地方则推出“小麦抵首付”“大蒜抵首付”“西瓜抵首付”的促销政策。

 

“超常规”方式自救

 

从今年1月份以来,玉林不少楼盘陆续接待了由当地各级政府或职能机关单位组织的看房团。

 

玉林城区多位房产经纪人告诉记者,今年以来,确实接待过不少官方组织的看房活动,“人数不定,多数是底下县级机关组织的或从乡镇来的”。

 

玉林甚至还动用了买房“送工作”的大招。根据已经出台的《玉林市关于加快人口进城若干政策措施》,当地负责向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位,薪酬不低于玉林最低工资标准。

 

如今在玉林,上至每个区县,下到每个乡镇,都被分配了“拉人进城”的任务。“不论购房数还是新增常住人口数,都有明确任务”,在玉林某机关单位工作的张明告诉记者,几乎所有的机关和事业单位,都被委派了任务。

 

记者还了解到,玉林各级机关单位还将“拉人进城”纳入考核,每年都有量化的具体指标,还设置了奖惩机制,对不能完成人口进城任务的县(市、区)进行绩效扣分,直至降绩效等。

 

以博白县为例,该县每周都要召开人口进城工作进度会,在3月16日的工作进度会上,博白县对当周排名后3位的镇和部门进行了约谈。

 

无独有偶,山东青岛一地也将促进居民买房纳入考核。青岛薛家岛街道办事处近日发布《关于做好促进居民购买新建商品房的通知》(简称《通知》),街道办不仅要组织商品房团购,还把促进居民买房纳入了工作考核。有网友调侃,“宇宙的尽头是考公,考公的尽头是帮开发商卖房”。

 

《通知》还明确提出工作目标,到6月底,每个社区完成网签不少于2个。“完不成的话,社区要被扣分,社区书记有可能还要被扣钱。”该街道办一位工作人员说。

 

长沙的楼市新政也创意十足。5月初,长沙出台“以租换购”政策,名下房产用作租赁住房,将不计入家庭住房套数,凭此可绕过长沙现行的限购政策购买商品房。

 

类似的政策也出现在四川成都。5月31日,成都推出租房换“房票”新政,居民将自有住房出租给新市民、青年人等群体,承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易,并纳入保障性租赁住房管理服务平台管理的,可再购买一套住房。

 

如果说前述种种“救市策”已经足够打破人们的传统认知,那么“大蒜换房、大麦换房”则让很多人深感“无厘头”。

 

上月底,河南省开封市杞县的建业城楼盘打出“5元/斤,大蒜换房”的广告,购房者将大蒜卖给指定收购商,即可抵消部分首付款,最多可折抵10万元。

 

6月20日,河南商丘市民权县的建业楼盘也推出了“2元/斤,小麦换房”的促销活动,最高可抵16万元房款。

 

虽然上述促销活动随着舆论关注被开发商紧急叫停,但有分析指出,尽管“以物易物”式促销的宣传噱头大于实质效果,但上述城市以及开发商面临的严峻去库存挑战可见一斑。在疫情对整体经济冲击减缓之前,预计会有更多的城市和房企以“超常规”的方式自救。

 

“房住不炒”仍是底线

 

据中泰证券不完全统计,今年1~5月,全国134个城市合计出台326次地方性放松政策,尤其5月进入密集发布期,政策松动呈现加速出台的趋势。

 

进入6月,据中原地产研究院统计,截至20日,超过80个城市当月累计发布楼市新政接近100条。

 

我爱我家集团前副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖向记者表示,受疫情等诸多因素影响,地方政府财政压力较大,如果房地产市场不能回暖,很多地方政府的财政收入可能会出现较大的困难和缺口。这也被认为是各地积极尝试用各种方式提振楼市的背景和原因所在。

 

今年全国两会,国务院政府工作报告提到楼市时,在强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的同时,增加了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”这一表述。

 

很多受访专家均表示,在当前市场环境下,中央对地方楼市松绑政策的容忍度有所提高,政策放松的空间正在扩大。

 

4月29日召开的中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”。外界认为,这是对今年来各种宽松政策的认可,也给予地方政府更大的调整权限。

 

值得注意的是,这一表述的前提是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。有分析指出,“房住不炒”仍是各地因城施策调整政策的前提和底线。

 

5月20日,多个信源证实南京从当日起取消二手房限购,南京市户籍和非南京市户籍居民购买二手住房时,无需提供购房证明。但上述政策在经历“半日游”之后,就被紧急叫停。

 

有舆论认为,由此可以看出,支持合理居住购房需求的政策可以出台,但不能无底线地刺激需求,还要防止投机炒房行为出现。分析指出,中国楼市目前面临的主要压力是需求不足,要恢复市场信心、改善市场预期,最关键的是要精准施策,把真正的与潜在的居住消费需求激发出来。

 

业内人士普遍认为,未来一段时间,会有更多的城市通过各种方式积极提振楼市。但如何在“房住不炒”和“更好满足购房者的合理住房需求”把握平衡,根据当地情况拿捏好政策调整的尺度和力度,是各地政府面临的考验。

 

在胡景晖看来,各地需要根据当地实际情况“因城施策”。他认为,各个城市其实还有很大空间和自主权,要在“房住不炒”的前提下,因地制宜出台一些“更有力度的政策”。

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