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前8月全国卖地收入断崖式下跌

来源:

腾讯新闻

作者:

-- 2022-09-23

摘要 9月16日,一份财政部门的全国财政收入数据显示,前8月国有土地使用权出让收入3.3704万亿元,同比下降28.5%。前7月2.8279万亿元,比上年同期下降31.7%。上半年2.3622万亿元,同比下降31.4%。

9月16日,一份财政部门的全国财政收入数据显示,前8月国有土地使用权出让收入3.3704万亿元,同比下降28.5%。前7月2.8279万亿元,比上年同期下降31.7%。上半年2.3622万亿元,同比下降31.4%。

前5月1.8613万亿元,同比下降28.7%。前4月1.5012万亿元,同比下降29.8%。一季度1.1958万亿元,同比下降27.4%,前2月下降29.5%,尽管土地收入增速跌幅收窄,依然是堪称断崖式下跌。

值得注意的是笔者翻阅1987年以来记录全国土地收入的数据发现,前8月国有土地使用权出让收入33704亿元,同比下降28.5%的增速,创下同期历史增速的最低纪录,跌幅保持高位,可谓是罕见,

按照2017年-2022年前8月全国土地出让金收入同期数据显示,全国土地收入分别为2.71万亿元、3.70万亿元、3.87万亿元、4.20万亿元、4.71万亿元、3.37万亿元。

2017年-2022年前8月全国土地出让金收入增幅分别增长37.3%、增长36.4%、增长4.2%、增长9%、增长12.1%、下降28.5%。说明2022年同期全国卖地收入跌幅最大。

国有土地使用权出让收入、增速下降的同时,商品住宅的土地供应面积、成交面积纷纷下降。过去十五年期间的土地价格疯狂上涨,年均30%以上飙升,意味着未来的房价面临着上涨的压力。

笔者发现,2022年前8月全国卖地收入呈现断崖式下跌,归根结底是地方的土地供应量“腰斩”,土地供应节奏被22城宅地集中供应制度打乱,底价成交、低溢价与流拍地块数量多。

民企不敢拿地,国企、央企开始谨慎拿地,这是根本原因。其次是22城宅地集中供应政策过严,后市趋势不明朗。销售回款缓慢与融资渠道未放松,民房企非常谨慎,大多望地兴叹。国企央企底价、低价拿地。

再次是传统淡季影响,市总体处于恢复期,债务到期,大部分房企忙于还债。拿地金额TOP10房企来看,央企国企仍是主力。招商蛇口、华润置地、中海地产等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局。

央国企参与热度较高,重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企,这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系,各城市群拿地金额来看,长三角地区领跑全国。粤港澳大湾区,位列第二。中西部位列第三。京津冀第四。

二线城市房企拿地占比最高,城市群中长三角居首位。从布局城市等级来看,二线城市的投资面积占比最高,超过60%。从布局区域来看,企业热衷于在长三角拿地,占比超过43%。

企业拿地总额,拿地规模同比下降超过55%,TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为41%,合作拿地成为市场主流。杭州、上海和成都位列代表房企拿地面积前三城市。

前8月,全国卖地收入的剧烈下降,让地方财政纷纷全面告急,不得不通过发专项债、发地方债、借新债、减少支出等途径获得资金,支撑地方城市经济、城市建设、教育发展、基建投资、水利与保障房建设、还旧债等。

其一是2022年前八月全国卖地收入3.3704万亿元,比上年同期下降28.5%,跌幅收狭,占地方基金3.7218万亿元的90%,占到地方财政7.4427万亿元的45%,占到全国税收11.3249万亿元的29%,占到全国财政13.8043万亿元的24%。

加上土地与房地产相关的五项税收1.3336万亿元,共计4.7040万亿元(前7月4.0671万亿元),意味着各项指标占比更高。前八月全国政府性基金预算收入3.9979万亿元(前7月3.3384万亿元),比上年同期下降25.5%(前7月下降28.9%)。

原因是地方政府性基金预算本级收入跌幅大,土地收入下降大。前8月地方政府性基金预算本级收入3.7218万亿元,比上年同期下降26.8%(前7月下降30%)。前8月国有土地使用权出让收入3.3704万亿元,比上年同期下降28.5%(前7月下降31.7%)。

背后是土地收入同比下滑28.5%,成为地方基金收入的拖累因素。当下,前八月全国卖地收入呈现断崖式下跌,堪称一日回到解放前,地方财政压力倍增。前八月国有土地使用权出让收入3.3704万亿元(前7月2.8279万亿元),比上年同期下降28.5%(前7月下降31.7%,上半年下跌31.4%)。

其二是2022年前八月全国卖地收入3.3704万亿元,比上年同期下降28.5%,跌幅收窄,占到地方财政7.4427万亿元的45%,占到全国税收11.3249万亿元的29%,占到全国财政13.8043万亿元的24%。

说明土地收入是支撑地方财政收入最主要的来源,100块钱地方财政收入,45元源自土地收入。毫无疑问的是土地收入对于地方财政的重要性,在数据中是最好的证明,背后的重要性,直接体现在城市、基建等方面。

其三是前8月土地与房地产相关的五项税收1.3336万亿元(前7月1.2392万亿元、上半年1.0862万亿元),占全国税收11.3249万亿元的11%(前7月12.07%、上半年12.69%)。如果加上企业所得税、个人所得税等5项税及房地产相关的建筑业税收,占到全国总税收入的20%。

房地产的税收对税收有多么地重要,意味着地方税收100块收入里面,土地和房地产相关税收贡献块钱,包括5项税收(住宅房产税(上海、重庆)、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税,100块收入里面,实施贡献达到20元。

如果土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高,对贡献财政、收入更高。土地和房地产相关税收表现维持低迷,继续拖累整体财政收入,但整体降幅有所收窄,基本对应部分地区拿地情况的好转。

值得注意的是土地和房地产相关税收的跌幅呈现分化,有的出现跌幅收窄。前8月契税3898亿元,比上年同期下降28.7%(前7月下降28.3%);土地增值税4677亿元,比上年同期下降9.9%(前7月下降9.2%)。

房产税2310亿元,比上年同期增长13.3%(前7月下降14%);耕地占用税952亿元,比上年同期增长29.8%(前7月下降32.7%);城镇土地使用税1499亿元,比上年同期增长8.7%(前7月下降9.7%)。 契税、土地增值税的增速下降,与房地产销售成交大幅度下降有直接的关系。

其四是2022年前八月全国卖地收入3.3704万亿元,比上年同期下降28.5%。如果加上前8月土地与房地产相关的五项税收1.3336万亿元,共计房地产总收入4.7040万亿元(前7月共计房地产总收入4.0671万亿元)。

简单讲房地产总收入4.7040万亿元,占到地方财政7.4427万亿元的63%(前7月60.21%),占到全国税收11.3249万亿元的41%(前7月29%),占到全国财政13.8043万亿元的34%(前7月24%)。

究竟是什么概念,说明房地产总收入,超过地方财政收入的一半。意味着地方财政100块收入里面,房地产就已经贡献63块钱。如包括房地产领域的5项税收,房地产总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高,对贡献财政的比例更高。

其五是土地出让金不包括在“全国一般公共预算收入、地方一般公共预算收入,是包括在第二本财政账本全国政府性基金预算收入、地方政府性基金预算收入。这是地方财政收入的主要来源之一。

2022年前八月全国卖地收入3.3704万亿元,比上年同期下降28.5%,跌幅收狭,占到全国政府性基金预算收入3.9979万亿元,比上年同期下降25.5%的84%(前7月84.70%),占地方基金3.7218万亿元的90%(前7月90.55%)。

前8月全国房地产总收入4.7040万亿元(前7月房地产总收入4.0671万亿元),值得注意的是还有其他五项有关房地产税收未统计在内,否则占到全国政府、地方政府性基金预算收入指标更高。

一般公共预算的收支缺口,主要通过三部分来抵补。一是通过财政赤字来抵补,2022年财政赤字目标为2.8%。二是预算稳定调节基金和地方财政结转结余资金。三是政府性基金预算、国有资本经营预算调入资金。

其六是按照中指院数据显示,2022年1-8月,全国300城土地成交规划建筑面积9.9亿平方米,同比下降18.7%。各类用地出让金达2.11万亿元(人民币),同比下降39.5%。土地成交面积和金额降幅均较1-7月份有所收窄。

克而瑞数据显示,8月份(截止28日),全国300城经营性土地成交建筑面积为7938万平方米,环比7月下降17.6%,同比降幅收窄至35.1%。8月正值重点城市第二和第三轮集中土拍间歇期,加之三四线城市土地市场持续低温影响。

截止8月31日,22个重点城市中,19个城市完成第二轮集中供地。19城第二轮集中供地目前共计成交涉宅用地405宗,土地出让收入5255亿元。其中,87宗地块溢价达到上限成交,上限成交占比21.5%,262宗地块底价成交,占比64.7%。

流拍及撤牌地块30宗,流拍率6.9%,较首批次下降8.46个百分点。部分城市将在9月中下旬集中土拍,届时土地市场成交量预计将会有所回升。若销售端未见明显起色,对于即将来临的三批次集中土拍来说,底价成交将是主旋律。

2022年8月全国土地出让金城市排行榜显示,上海1943亿的卖地收入排名全国第一。杭州卖出260宗地块,数量全国最多,土地出让金1575亿排名全国第二。北京仅出售61宗土地,但楼面均价全国最高,达到1.9万元/平米。1079亿的土地出让金名列全国第三。

其七是2021年全国卖地收入8.7051万亿元,占到全国政府性基金预算收入的88.80%、地方政府性基金预算收入的92.67%。2021年全国卖地收入与土地和房地产直接相关的房地产总收入10.78万亿元。

还有五项有关房地产的税收未统计在内。与土地和房地产直接相关的五项税收(契税、土地增值税、房产税、耕地占用税和城镇土地使用税2021年2.0793万亿元)。目前财政收入三个主要钱袋子,不考虑社保基金这个专款,合计入账28.9590万亿元。

土地财政依赖症不断上升。政府综合财力主要由“四本账”构成,2021年占比看,即一般公共预算收入50.3%、政府性基金收入24.3%、国有资本经营收入1.3%和社会保险基金预算收入24.1%。其中土地财政主要与政府性基金收入和一般公共预算收入相关。

再考虑到地方政府的平台融资等预算外收入,地方政府的三大“钱袋子”可以概括为税收收入、卖地收入、预算外债务融资(国有资本经营收入)。土地与房地产直接相关的税收收入加上卖地收入在2021年对全国财政收入贡献比例超过了30%。

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