土拍讯 2021年09月17日，庐阳区LY202107号居住、城镇社区服务业设施用地被和昌夺得，居住用地成交单价1330万元/亩，楼面价11083.28元/㎡，总价96069.10万元，溢价率2.31%，商品住宅(毛坯)平均备案价格17513元/㎡，配建保障性租赁住房比例(毛坯)10%。  

如今，项目规划正式出炉，具体情况如何，一起来看。   

规划详情

根据规划，该项目A地块为居住用地，总建筑面积为113118.39㎡，其中地上建筑面积（计容）为83607.67㎡，容积率为1.8，建筑密度为18%，绿地率为40%。B地块为城镇社区服务设施用地，总建筑面积为8760.72㎡，其中地上建筑面积（计容）为6627.08㎡，容积率为1.17，建筑密度为34.77%，绿地率为35.03%。 

项目总共规划2个地块，其中B地块将建设睦邻中心，包括文体活动站、便民商业和菜市场。根据规划。项目拟新建13栋住宅，分别为5栋11F小高层、1栋16F小高层、6栋18F小高层、1栋17F租赁住房，共811套新房源。  

（地块规划总平面图）

（住宅规划透视效果图）

（商业规划透视效果图）

（睦邻中心规划透视效果图）

（地块规划鸟瞰图）

地块回顾 

回顾2021年09月17日的土拍，和昌以1330万元/亩竞得位于庐阳区八公山路与新抬路交口的庐阳区LY202107号地块，总价96069.1万元，居住楼面价11083.33元/㎡，溢价率2.31%。  

地块位于庐阳区八公山路与新抬路交口，属于庐阳区双湖板块，主要对标改善盘需求群体。  

地块周边配套较为完善，优质住宅环绕，居住氛围较为浓厚，有中铁国际城、文一名门湖畔、江山庐州印、碧桂园时代倾城等小区；教育资源有湖畔花园小学、合肥第十九中学等；商业上有明发商业广场、万科广场做支撑，能够满足居民多元化的购物需求。  

（地块卫星图）

土拍研究院点评  

说到合肥当下比较好的置业区域，一般会想到各项规划较好的运河新城板块，拥有合肥优质资源的省府板块、天鹅湖板块、北雁湖板块等，老城区庐阳区往往会被忽视。  

庐阳区素有“首善之区”的称号，目前主要有四个板块：四里河板块、苏宜板块、庐阳北板块、双湖板块。  

四里河板块从城郊荒地到新富人区，房价一路水涨船高，高达2万/㎡+，成为庐阳改善置业的首选之地。  

庐阳北板块为目前整个庐阳区的“洼地”，主要以刚需为主。环境、教育这两个方面暂时是短板，也是庐阳区目前楼盘相对较多的板块。  

庐阳北板块是庐阳区目前楼盘相对较多的板块，江山庐州印、碧桂园时代倾城、学林雅苑等，单价1.7万/㎡~1.9万/㎡。  

苏宜板块就是庐阳的“黑马”。随着苏宁广场、宜家等商业体的进驻，板块形象或将“逆袭”。

就目前来说，板块内楼盘较少，但都比较优质，尤其是目前在售的融创长江壹号，作为融创在合肥的第二个TOP系产品，备受关注。  

双湖板块是当下庐阳刚兴起的偏环境资源型板块。该板块的发展主要依托两个方面。一方面，得益于四里河板块的外溢；另一方面，得益于大房郢、董铺湖这两大水库。  

目前来看，双湖板块新房较少，主要优势在于环境，因此板块内产品多以低密低容为主，定位偏改善。  

（庐阳区实景图）

综合来看，庐阳区的板块房源供应量较少，改善盘比较多，区域内房价之间的差距较大，分流比较明显。各个板块之间的配套设施也有差距，吸引点有所不同。  

据了解，庐阳区目前新房房源供应比较有限，仅4个新项目待入市。纯新盘佳源阅庐璟园即将上市，还有和昌LY202107号地块、祥源LY202106号地块、康城LY202004号地块已出规划。 

庐阳区在售的房源产品多以洋房、小高层或以大面积房源为主，市场逐渐向改善靠拢。改善增多，刚需的可选性必然减少，之后刚需想要进场，恐怕不易。