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2022年楼市瞭望 稳字当头走向良性循环

来源:

中国消费者报

作者:

王永超 2022-01-14

摘要 稳字当头、良性循环成为2022年楼市的关键词。

2021年,堪称中国楼市跌宕起伏之年,上半年还是万人抢房,下半年房企“爆雷”、成交锐减不绝于耳。那么,2022年楼市走势如何?在坚持房住不炒的总基调下,稳字当头、良性循环成为2022年楼市的关键词。  
 
业内人士预计,2022年房地产市场将呈现“前低后高”的走势,随着政策的调整、纠偏,以及新一年信贷额度的“重置”,市场有望经历修复阶段重回稳定状态,进而走向良性循环。  
 
依次全链降温  
 
“2021年,二手房、新房和土地市场依次从历史高位快速下降到历史低位,形成了全链降温,节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点。”针对2021年的市场表现,贝壳研究院首席分析师许小乐对《中国消费者报》记者如此总结。  
 
他进一步解释称,2021年房地产市场的降温首先出现在二手房市场。从3月到9月,二手房市场呈跌宕起伏态势,成交量在半年之内从峰值跌到谷底,成交量萎缩超过六成。3月,50城的二手房成交套数创2019年以来历史新高,4月起成交量持续下降,9月创2019年以来的历史单月最低值(除疫情、春节等特殊时点外)。  
 
随后,新房市场开始降温。从6月到10月,新房成交量从2016年以来的同期最高跌至同期最低。上半年全国新建商品住宅销售面积保持增长,6月单月创2016年以来历史同期最高水平。7月销售面积单月同比增长转负,至11月单月销售规模为2016年以来同期最低。  
 
接着,土地市场经历了从抢地到史无前例的大面积流拍。在2021年第一批集中供地时,房企拿地积极,平均成交率高达95%,溢价率15.0%。到了2021年三季度第二批集中供地时,房企拿地积极性全面降低,出现大面积流拍,平均成交率降为69%,综合溢价率降至4.0%,全年土地成交规模自2019年以来首次同比大幅下降。  
 
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示,与以往市场下行不同,2021年的市场迅速降温与房企信用紧密关联,肇始于房企,也进一步影响房企。随着“三线四档”对房企有息负债规模增速进行管控,加之房地产贷款集中度管理进一步收紧开发贷款,导致房企融资规模明显下降,债务违约风险凸显。而信贷收紧也导致购房者贷款难度加大,房企资金链压力骤增,于是房企信用违约频发,爆雷的房企从位列行业TOP50到千亿房企,再到龙头房企。  
 
释放积极信号 
 
房地产业作为国内最大的消费市场,是稳增长、扩内需、建设强大国内市场的重要领域。同时,由于规模大、链条长、涉及面广,房地产业又对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。  
 
当下房地产业面临的问题得到了相关部门的关注。9月下旬,央行货币政策委员会例会明确提出,“要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,释放了个人按揭贷款边际放松的积极信号。  
 
12月6日,中共中央政治局召开会议,明确要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。同日,中国人民银行宣布,将于12月15日降准0.5个百分点,释放长期资金约1.2万亿元。  
 
12月8日-10日召开的中央经济工作会议上,对于房地产行业的定调除了对“房住不炒”定位的坚持,还提出加强预期引导,坚持租购并举,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展等。  
 
严跃进认为,针对房地产行业“良性循环”的表述是近年来首次提及,释放出很强的信号意义,对重建行业信心,解决当前行业遇到的问题,都有至关重要的作用。最近,包括央行及住建部在内的众多部门,关于房地产提及最多的就是“稳”与“良性循环”,“促进房地产业良性循环”被市场普遍认为是2022年房地产调控的主要思路。  
 
转变发展模式  
 
“2021年的市场波动打破了‘房价不会下跌、房企大而不倒’的迷信,房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。”中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立对《中国消费者报》记者直言。  
 
他预计,2022年将会出现以“提质”取代“增量”的行业现象,在以往高杠杆、高耗能的房企中,部分房企在被兼并后将逐步退出市场,另一部分房企将会深耕存量改造业务。  
 
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,如今,房地产业站在了历史拐点,需要探索新的发展模式。在他看来,关于房地产新发展模式的讨论不应该仅限于房企,应该包括多元供应渠道和供应主体、多元房屋类型。在供地类型和土地出让方式等方面也能有所创新。  
 
那么,2022年将如何促进房地产业良性循环和健康发展?不久前,住建部部长王蒙徽在接受新华社采访时表示:一要保持调控政策连续性稳定性,继续稳妥实施房地产长效机制,落实城市主体责任,保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求,努力做到稳地价、稳房价、稳预期。  
 
二要增强调控政策协调性、精准性,加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同,加强对城市调控工作“一对一”的指导监督。 
 
三要坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险,以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,以法治化、市场化为原则,确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。  
 
四要持续整顿规范房地产市场秩序,完善市场监管机制,切实维护群众合法权益。  
 
尹中立则认为,房地产市场的当务之急是消除循环梗阻,“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,这是中央对房地产行业实现良性循环提出的对策。按照该政策思路,2022年按揭贷款(包括首次购房、改善型购房)会得到支持,按揭贷款的速度会适度加快,有些房地产开发企业的债务会得到展期,房地产行业的流动性风险将得到缓解”。
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