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土地价格松动了,房价会降吗?

来源:

澎湃新闻

作者:

- 2022-06-20

摘要 土地是房地产企业的命根子。

土地是房地产企业的命根子。

 

曾几何时,为了一块土地,房企之间你争我夺,互相比着报价,催生出一个个地王。但今年以来,土地仿佛成为了烫手山芋。在近期进行的土地拍卖中,一方面,房企拿地积极性不高;另一方面,底价成交日渐增多,土地溢价率出现大幅下滑。

 

土地价格松动了,房价会降吗?

 

拿地意愿不足

 

5月30日,按照规定,这是北京市丰台区右安门街道亚林西地块的挂牌竞买申请截止时间。

 

这一地块位于北京市南三环内,可谓寸土寸金,其建设用地面积为59541.89平方米,建筑控制规模为205252平方米,挂牌起始价为747000万元。从位置和规模来看,这无疑应是一宗十分抢手的优质地块。

 

然而,直到当天下午2点左右,这块挂牌了20天的地块才有了第一次报价。

 

华润置地开发(北京)有限公司是唯一报价方,并以747000万元的价格将这一地块收入囊中。

 

5月底6月初,北京市开启第二轮集中供地,共推出17块土地,最终成交了14宗土地。从参与市场主体来看,整体积极性并不高,相比之下,国企拿地的意愿远远大过民营房企。

 

具体来看,在14宗成交地块中,13宗土地的买家都是华润、葛洲坝、首开、城建等央企和北京国企,甚至包括此前一度淡出土地市场的中建系地产公司;只有北京市丰台区北宫镇东河沿村棚改项目这一宗土地的买家中,出现了民营房企龙湖集团的身影,而且还是龙湖集团与国企北京建工联合购买。

 

上海、广州等多个城市土地市场也呈现出类似的趋势。日前,上海第一轮集中供地共推出住宅用地36宗,全部成交,共获土地出让金834.7亿元。拿地主力依旧为招商蛇口、中国铁建、保利、中建、上海金桥(集团)有限公司等央企国企,碧桂园、大华等为数不多的民营房企有所斩获,尤其在热门地块的争夺上,鲜有民企的身影出现。在广州近期的土地集中拍卖中,半数以上的土地由广州本地国企广州地铁、越秀地产等竞得。

 

在苏州土地市场,近日集中出让了15宗住宅用地,在目前苏州市已经公布成交的12宗地块中,全部为国企央企竞得。其中,有10宗土地的买家都是苏州当地国企,另外有2宗地块的买家分别是央企中国铁建和中粮旗下的大悦城。以苏地2022-WG-14号地为例,该地块的买家是苏州和恒置地有限公司,这是苏州市相城区城投公司的子公司。

 

58安居客房产研究院对北京、上海、广州、苏州、南京、郑州等18个城市的监测显示,2022年1月份,国企(含央企)和民企在土地市场上各占半壁江山,此后国企的占比迅速提升,2月份为60%,5月份已接近90%。

 

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中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向中国新闻周刊表示,从今年上半年土地市场来看,民营房企拿地的积极性不高,拿地数量出现下滑。

 

“影响民企拿地的首要因素还是资金压力”,58安居客房产研究院分院院长张波对中国新闻周刊表示,一方面商品房销量大幅下降,去化速度明显变慢,预售资金大量减少;另一方面民企融资难度普遍大于央企、国企,从融资侧并不能解决短期的偿债压力。

 

而在当前,房企的债务压力正在增大。克而瑞地产研究机构监测显示,2022年6月,将有44笔房企债券到期,合计约639亿元,环比增加68.6%,又一波偿债潮即将到来。

 

溢价率大幅下降

 

“在整体拿地积极性不高的局面下,短期而言,土地价格将有下降的动能”,邹琳华表示。

 

这首先体现在拿地环节,房企底价拿地在逐渐增多,溢价率、流拍率等指标也快速波动。

 

在北京土地市场,在成交的14宗土地中,有7宗土地是底价成交。包括华润置地以74.7亿元底价竞得北京市丰台区亚林西地块,金隅+北京住总联合体以38.8亿元底价竞得朝阳区十八里店朝阳港一期开发地块,中海新城+石泰集团联合体以26.6亿元底价摘得石景山区衙门口棚户区改造地块。这些地块位置较好,不过并未受到追捧。总体看,北京14宗土地成交金额499.6亿元,平均溢价率为5.35%,低于2021年上半年的6.4%。

 

上海土地市场也呈现底价成交占比过半的趋势。日前,上海第一轮集中供地共推出涉宅用地36宗,全部成交,共获土地出让金834.7亿元;其中底价成交19宗,占比52.7%。

 

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58安居客房产研究院监测显示,18个城市的平均溢价率在一年时间里出现大幅下滑,其中2021年7月平均溢价率为33.1%,而在2022年5月,平均溢价率仅为1.4%,这也是近一年来的最低值。

 

部分城市的土地溢价率处于较低水平。苏州平均溢价率低至3%,济南和无锡溢价率在1%左右。

 

与此同时,土地流拍数量在增多,流拍率整体在小幅提升。5月18个城市的平均流拍率达到8%,较去年5月的2.2%出现了小幅增长,较今年4月的7.6%也出现了增长。

 

不过,相较于去年8月19%的流拍率及今年2月18%的流拍率,今年5月的流拍率则出现了下降。

 

对此,张波表示,这一方面是因为地方政府主动降低土地出让条件,国企积极拿地托市;另外则是因为一线城市集中推出优质地块,从而一定程度上拉低了流拍率。

 

在一线城市中,深圳、上海最新一轮集中供应的地块全部成交,北京市推出的17宗地中,有3宗地块流拍;相比而言,二三线城市的流拍率要远高于一线城市。济南、南京、武汉、南昌、成都、福州等均有多宗地遭遇流拍。其中,济南首轮出让的29宗宅地中,有13宗遭遇流拍。

 

张波表示,总体上看,房企拿地趋于理性,仍然偏好在一二线热点城市拿地,不过,即使在一线城市,也表现出明显的风险厌恶。

 

克而瑞地产研究机构监测显示,5月,全国300城经营性土地成交总建面6606万平方米,环比下降16%;成交总金额2150亿元,环比下降32%。平均楼面地价3255元/平方米,环比下跌19%,同比下跌32%。

 

中国房地产业协会会长冯俊向中国新闻周刊表示,近期土地溢价率在逐渐缩小,底价成交的数量在增多,土地的价格相对稳定,开发商应该结合自身情况去考虑土地储备情况。

 

房价会降吗?

 

随着土地价格松动,会带动房价下降吗?

 

对此,张波表示,房价的确会受地价影响,地价是房价的组成部分,但在当前,房价的涨跌受到多个因素的影响,目前不少热门城市依然保持新房限价,新房价格更多会受到行政层面的管控。

 

邹琳华认为,地价下降反映的是对未来房价预期的看跌,表明开发商对未来房价不看好,对未来的市场并不看好。

 

今年5月以来,楼市进入了政策密集出台期,从中央到地方,楼市利好政策不断,房贷利率全面下调,降低首付、减免契税、放松限购等政策逐步落地,但市场反应仍要进一步观察。

 

6月15日,国家统计局公布,1—5月份,商品房销售面积50738万平方米,同比下降23.6%;商品房销售额48337亿元,下降31.5%。

 

尽管前5个月商品房销售面积和销售额同比仍大幅下降,但从5月份来看,商品房销售面积和销售额环比分别上涨了25.8%、29.7%。

 

机构监测数据显示,5月份30个监测城市成交面积为1318万平方米,环比上升4%,同比下降59%。其中,一线城市环比下降22%,同比回落50%;26个二三线城市出现了反弹,其成交面积环比增长9%,但同比仍下降60%。

 

对此,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示,整体来看,房地产市场今年以来处于下行态势;从近期的调研情况看,房地产市场已经出现一些积极变化。

 

6月16日,国家统计局公布,5月份,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个,比上月减少4个;二手住宅销售价格环比下降城市有53个,比上月增加3个。

 

国家统计局城市司首席统计师绳国庆对此表示,2022年5月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势,但降势趋缓。

 

冯俊指出,随着各个方面的政策密集出台,这种综合效应会使得房地产市场的需求不足情况、需求低迷情况得到很大改善。同时各方面政策出台,使得行业流动性风险得到很大的缓解。

 

“现在整体房价出现了较大的下跌,进一步下跌的空间不是太大”,冯俊表示,一是土地等刚性成本使得房价很难有继续大跌的空间;二是目前市场已经逐步有所恢复。

 

张波表示,6、7、8这三个月是值得市场各方关注的窗口期,国内市场的分化还将持续,购买力不足的城市未来依然面临房价下调的压力。

 

“楼市的复苏需要一个过程,市场不会快速反弹”,邹琳华表示,从经济面看,疫后经济复苏对楼市影响较大,在经济下行压力下,人们对收入增长有所担心,消费的欲望就会减弱;从政策面看,应该继续给予楼市政策支持,取消或调整过时及不合理的政策。目前的政策倾向,整体上有利于刚需释放,投资投机者则要保持谨慎。

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