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易宪容:正确在引导楼市成为经济增长的动力

来源:

新浪博客

作者:

- 2020-07-29

摘要 在中国经济的反弹过程中,中国房地产最为显眼。6月份住宅产开发投资增长达2.6%;6月全国商品房销售规模环比增40%,为疫后新高,销售金额刷新近3年来单月记录……

今年一场新冠病毒疫情,给中国经济及全球经济带了严重的冲击和影响,中国房地产市场也不例外。不过,不仅疫情在中国最早缓解,而且中国经济也从第一季度的GDP负增长逆转到第二季度的正增长。在中国经济的反弹过程中,中国房地产最为显眼。6月份住宅产开发投资增长达2.6%;6月全国商品房销售规模环比增40%,为疫后新高,销售金额刷新近3年来单月记录。6月商品房销售金额突破2万亿元,同比增长9%,超过2018年及2019年同期水平。销售面积超过2亿平方米,同比增2.1%。对于这些数据,不少财经媒体认为,无论是住房开发投资还是住房销售,在经历了年初住房投资及住房销售规模20年新低后完成了V型反弹,国内的房地产市场已经出现了全面复苏。
对于这些数据,我们如何来理解,或如何来看待当前中国房地产市场形势及未来走势?对于住宅开发投资增长由负增长逆转为正增长,这主要是反映了以前住房销售的增长,因为在当前中国的住房预售制度下,前期销售增长快,后期必然要加大开发投入生产更多的住房给购买者。早几年中国住房销售一直在创历史记录,后期住房开发投资增长是一种趋势(疫情期间停工只是特殊情况)。所以,新冠病毒疫情缓解,房地产开发商会加快开发投资建造住房。
对于6月份的住房销售增长或反弹,这主要是住房投资者预期房价会上涨,利用银行金融杠杆涌入市场的结果。因为,如果按照中央“房住不炒”的市场定位要求,住房是消费品而不是投资品。如果住房是消费品,那么当住房销售面积或销售量急剧下降时,只有让住房价格向下调整才能把住房消费需求释放出来。如果住房销售量急剧下降时,房价还在上涨,那么住房销售量更是会下降而不是上升。只有住房是投资品时,这样的情况才会出现。所以,就此而言,当前中国的住房市场仍然是以投机炒作为主导的市场而不是消费为主导的市场。
从4月份国内新冠病毒疫情缓解以来,不少城市居民涌入房地产市场,日光盘的出现,万人摇号、抢购学区房、抢豪宅等风大起,如深圳一个楼盘推售394套房源,共有近9000人参与登记,深圳另一个项目也曝出超过千人抢5套住房。6月初,杭州一个项目推出959套房源,吸引近6万人报名摇号等等。这些现象都说明当前中国房地产市场仍然是以投机炒作为主导的市场。住房投资者以过去的经验,及根据当前过度宽松的货币政策,预期国内各城市的房价又会如以往一样出现一轮快速上涨,所以住房投资者都会利用银行金融杠杆涌入房地产市场(上半年银行信贷增长达12万多亿元,为历史最高记录,其中个人达3万多亿元,企业8万多亿元)。当大量的银行信贷涌入房地产市场时,肯定会全面推高住房市场的价格。国家统计局的数据显示,6月份70个大中城市中,无论是新房还是二手房其价格环比都在上涨,这一数字创下了近一年来的新高。而且住房销售金额增长远高住房销售面积增长也说明全国房价在全面上涨。可以说,房价的上涨正是推动新一轮房地产复苏的最大动力,而不是住房消费报复性购买。
还有,从国内居民住房持有的现状来看,目前国内城市居民手中住房持有量过高,不仅居民住房需求有限,而且这种情况也会全面摁住房价的全面上涨。根据央行最近统计调查,目前城市居民的住房拥有率为96%。也就是说,只要是中国城市居民,几乎很少没有住房。这个住房拥有率是全世界最高的。只不过,不同城市的居民所持有住房的价值有高低而已。所以目前许多城市大量的建造住房,只是希望通过城市化或农民市民化,让进城的农民来购买。但就目前全国的平均房价及农民的收入水平来看,这两者的供求关系是对应不上的。目前全国的平均房价为每平方米一万元以上,而有6亿人口其月收入1000元左右。这些低收入者基本上是农民。农民年收入也只是在一万元多一点,这些收入水平如何有支付能力到城市购买现在这种价格水平的住房。所以,目前涌入住房市场的购买者基本上是住房投机投资炒作者,希望购买后卖出赚钱或财富增长。这就是为何《华尔街日报》认为中国正面临规模达52万亿美元的史诗级的楼市泡沫关键所在。
所以,对于当前中国的房地产市场,就得以“房住不炒”市场定位为前提进行“因城施策”,不建立在这个前提条件下的“因城施策”就可以让房地产市场偏离这个市场定位,从目前许多城市出现的情况就是如此。而要回到这个“房住不炒”市场定位上来,就得用经济杠杆去除房地产市场的赚钱功能,只要购买住房可以赚钱,可以成为无风险的财富增长工具(国内许多居民都是这样理解),那么居民就会千方百计利用不同的工具涌入房地产市场进行投机炒作。而要去除把购买住房为赚钱工具,就得让“房住不炒”的市场定位制度化或法律化,而不是临时使用不同的行政性手段来调控。所以,当前“去行政性”的房地产调控也是房地产稳定发展的关键。还有,如何现实房地产市场繁荣促进经济增长与去除房地产泡沫之间现实平衡,这其中有一个重大利益关系调整问题。而这种利益关系调整最重要的机制就是价格机制。如果不能够通过价格机制让房地产真正回归到消费为主导的市场,那么要现实这种平衡同样是不容易的事情。所以,要让中国房地产市场真正成为经济增长的动力,真正提高全民住房福利水平,就得对房地产市场进行一系列的重大制度改革,包括税收政策、土地政策、信贷政策、住房预售制度等等改革。
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